전세 끼고 아파트 매매할 땐? 실거래가 시세부터 따져보는 팁!

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전세 끼고 아파트 매매할 땐? 실거래가 시세부터 따져보는 팁! (ft. 아실·호갱노노)

전세를 끼고 아파트를 매매하는, 이른바 **'갭 투자'**나 **'전세 낀 매매'**를 할 때는 일반 매매와 다른 법적·세무적·시장 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 아래에 체크포인트와 실거래가 시세 파악 요령을 정리해드릴게요.

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✅ 전세 끼고 아파트 매매할 때 체크포인트

1. 실거래가 vs 시세 차이 분석하기

• 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인 가능
  → 전세가 포함된 매물은 시세보다 저렴하게 보일 수 있음
• 시세 파악은 아래와 같은 플랫폼 활용:
  • 네이버 부동산, 호갱노노, 직방 등
  • 주변 동일 평형, 동일 단지의 전세가 및 매매가 동향 확인 필수

2. 전세 계약 내용 면밀히 확인

• 기존 세입자의 전세계약 기간, 보증금, 계약서상 특약을 반드시 검토
• 세입자가 실거주 의무로 인해 전세 연장이 불가할 수도 있음
• 임대차계약서 사본, 전입세대 열람내역, 확정일자 유무 확인

3. 전세보증금 반환 책임자 확인

• 매도인의 기존 세입자 전세보증금은 매수인이 인수하게 되는 구조임
• 전세보증보험 가입 여부 확인: 미가입이면 보증금 반환 리스크 존재

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✅ 실거래가 시세 따져보는 팁

항목확인 포인트

최근 6개월 실거래가	동일 평형·동·층수로 최근 거래 확인
전세 시세 흐름	매수 이후 보증금 반환 시점 예상
갭(차액) 계산	매매가 - 전세가 = 실제 투자금액
미분양/입주 물량	인근 지역 공급이 많으면 전세가 하락 위험

 

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✅ 주의해야 할 리스크

• 🏦 DSR 대출 제한: 전세보증금 포함된 가격이지만, 은행은 '투자금'만 보지 않음
• ⚠️ 보증금 하락 리스크: 집값 하락 시 전세보증금 못 돌려주는 '깡통전세' 가능성
• 🔁 계약갱신청구권: 기존 세입자가 갱신을 요구할 권리 있음 → 실입주 곤란

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✅ 이런 경우 주의하세요!

상황주의사항

전세 만기 1년 이상 남음	실입주 불가
보증금 70% 이상	깡통 위험 크고 대출 불리
세입자 전입 + 확정일자 있음	보증금 우선변제권 확보됨
전세보증보험 미가입	반환 리스크 ↑

 

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✅ 한 줄 정리

“전세 끼고 매매 시, ‘실거래가’만 보고 싸다고 덜컥 사면 안 됩니다!”
전세보증금, 계약 조건, 실입주 가능성, 보증금 반환 리스크까지 반드시 종합 판단하세요.