부동산 경매 대박 비결

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"300만원 넣고 두 달만에 3000만원 벌었다" 부동산 경매 대박 비결

 

✅ 1. 권리분석 철저히 하기

• 등기부등본 열람: 소유권, 근저당, 가압류 등 설정된 권리를 분석해 **낙찰 후 인수해야 할 부담(예: 전세보증금)**이 있는지 확인합니다.
• 배당요구 종기일 확인: 임차인이 배당요구를 했는지에 따라 임대차보호법상의 권리 순위가 달라집니다.
• 유치권/법정지상권 등 비등록 권리 체크: 법적으로 등기되지 않아도 인수할 수 있는 권리는 현장 확인이 필수입니다.

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✅ 2. 현장조사 반드시 하기

• 물건 상태: 직접 가서 건물 상태, 주변 환경, 점유자 존재 여부를 확인하세요.
• 점유자 확인: 현재 누가 거주하고 있는지, 명도 가능성은 어떤지를 확인합니다.
• 주변 시세 파악: 주변 거래가 및 임대료 비교를 통해 낙찰가 상한선을 설정해야 합니다.

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✅ 3. 낙찰가 전략 설정

• 적정 입찰가 계산: 감정가보다 너무 높으면 ‘감정가 맹신’, 너무 낮으면 ‘유찰 반복’ 위험. 시세 대비 70~90% 선에서 전략을 세워야 합니다.
• 경쟁률 분석: 해당 지역 경매 시장의 낙찰가율 평균과 입찰자 수 추이를 분석합니다.

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✅ 4. 명도 준비

• 낙찰 이후 가장 중요한 것은 점유자 퇴거입니다.
  • 자진 퇴거 유도: 보증금 반환 또는 이사비 명목으로 협상.
  • 소송 대응 준비: 협상 실패 시, 명도소송 + 강제집행 절차가 필요.

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✅ 5. 낙찰 후 수익계획 명확히

• 매수 후 수익 전략은 3가지 중 하나:
  1. 단기 전매 (시세 차익)
  2. 임대 수익 (월세 또는 전세)
  3. 셀프 리모델링 후 프리미엄 매각

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✅ 6. 실전 경매 경험과 데이터 확보

• 경매 교육 또는 스터디에 참여하여 실전 감각을 키우는 것이 좋습니다.
• 경매정보 사이트 활용 (예: 지지옥션, 스피드옥션, 굿옥션 등) → 분석 리포트, 유찰 추이, 실거래가 데이터 제공.

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✨ 실전 예시

• A씨는 서울 성북구 소재 3억 감정가 아파트를 2.2억에 낙찰. 전세 보증금 1.6억 있는 세입자가 배당요구를 하지 않아 인수하지 않아도 됨 → 전세금 그대로 돌려주지 않고 매각 차익 + 임대 수익 확보.